Arras en la compraventa de vivienda: qué tipos existen y qué implica cada uno

<p>A la hora de comprar o vender una vivienda, es muy habitual firmar un contrato de arras antes de la escritura pública. Este documento privado sirve para reservar la operación y comprometer a ambas partes, pero no todas las arras son iguales: según el tipo que se pacte, las consecuencias de un incumplimiento cambian por completo. Te explicamos las tres modalidades que reconoce la ley y la jurisprudencia.</p>

<h2>Qué es un contrato de arras</h2>

<p>Las arras (también llamadas "señal") son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar un precontrato, como garantía de que la compraventa se va a formalizar más adelante ante notario. En ese documento se suele fijar el precio final, el plazo para escriturar y qué ocurre si alguna de las partes no cumple.</p>

<h2>Arras penitenciales (artículo 1.454 del Código Civil)</h2>

<p>Son las más conocidas y las que regula expresamente el Código Civil: "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas". En la práctica esto significa que cualquiera de las dos partes puede echarse atrás libremente, sin necesidad de justificar el motivo:</p>

<p>— Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada.<br>

— Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de lo recibido.</p>

<p>Es la fórmula que más margen de maniobra deja a ambas partes, pero también la que menos protege a quien quiere asegurarse de que la operación se cierre sí o sí.</p>

<h2>Arras confirmatorias</h2>

<p>Aquí la cantidad entregada es simplemente un anticipo a cuenta del precio final, y el contrato confirma que ambas partes se obligan a cumplir. Si una de ellas no lo hace, la otra no se conforma con quedarse con el dinero o recuperarlo duplicado: puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato (incluida la firma de la escritura por vía judicial) o su resolución con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Cuando un contrato de arras no especifica qué tipo es, los tribunales tienden a interpretarlo como confirmatorio, precisamente porque no contempla la posibilidad de desistir libremente.</p>

<h2>Arras penales</h2>

<p>Funcionan como una cláusula penal (artículo 1.152 del Código Civil): las partes fijan de antemano cuál será la indemnización en caso de incumplimiento, pero a diferencia de las penitenciales, no cabe desistir libremente. Si una parte incumple, la otra puede optar por quedarse con la penalización pactada o exigir el cumplimiento del contrato, pero no ambas cosas a la vez.</p>

<h2>Por qué conviene dejarlo claro por escrito</h2>

<p>La diferencia entre unas arras y otras no depende del nombre que se les dé en el documento, sino de la redacción concreta de la cláusula. Por eso conviene que el contrato especifique expresamente qué tipo de arras se están pactando y qué ocurre en caso de incumplimiento de cada parte, en lugar de dejarlo a la interpretación posterior de un juez. Antes de firmar cualquier documento de arras, es recomendable que tanto comprador como vendedor lo revisen con su agencia inmobiliaria o con un profesional del derecho, especialmente en operaciones donde el importe de la señal es elevado.</p>