Vender tu vivienda habitual: cuándo la ganancia está exenta de IRPF

<p>Cuando se vende una vivienda por más de lo que costó, Hacienda considera que se ha producido una ganancia patrimonial, y esa ganancia tributa en el IRPF del año siguiente. Sin embargo, si la vivienda que se vende es la habitual, existen dos exenciones que pueden reducir esa factura fiscal a cero: la exención por reinversión y la exención para mayores de 65 años. Conocerlas antes de firmar la escritura permite planificar la operación con margen.</p>

<h2>Exención por reinversión en vivienda habitual</h2>

<p>Si se vende la vivienda habitual y se reinvierte el importe obtenido en la compra de otra vivienda que también vaya a ser la residencia habitual, la ganancia queda exenta de tributación. El plazo para reinvertir es de dos años, que pueden contarse tanto hacia adelante como hacia atrás: se puede vender primero y comprar después, o comprar la nueva vivienda antes de vender la antigua, siempre dentro de esa ventana de dos años.</p>

<h2>Qué pasa si la reinversión es solo parcial</h2>

<p>No hace falta reinvertir el importe íntegro para beneficiarse de la exención. Si solo se reinvierte una parte del dinero obtenido, la exención se aplica de forma proporcional a la cantidad reinvertida sobre el total percibido, y el resto de la ganancia tributa con normalidad. Para calcular el importe a reinvertir se tiene en cuenta el valor de transmisión, descontando en su caso el capital pendiente del préstamo hipotecario que se cancele con la venta.</p>

<h2>El requisito de haber vivido en la vivienda</h2>

<p>Para que una vivienda se considere "habitual" a estos efectos, la normativa exige haber residido en ella de forma efectiva y continuada durante al menos tres años, tanto en el caso de la vivienda que se vende como en el de la que se compra después. Existen excepciones a este plazo cuando el cambio de domicilio viene forzado por circunstancias como un traslado laboral, la obtención de un primer empleo o la celebración de matrimonio, entre otras causas justificadas.</p>

<h2>La exención específica para mayores de 65 años</h2>

<p>Quienes tienen 65 años o más al vender su vivienda habitual no necesitan reinvertir nada: la ganancia queda exenta en su totalidad, con independencia de lo que se haga después con el dinero. Esta exención se aplica también cuando se transmite solo la nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio, y exige igualmente que la vivienda haya sido la residencia habitual hasta el momento de la venta o hasta algún día dentro de los dos años anteriores a la transmisión.</p>

<h2>Un apunte antes de vender</h2>

<p>Estas exenciones se aplican a la vivienda habitual, no a segundas residencias ni a inmuebles alquilados, que tributan por la ganancia obtenida sin estas ventajas fiscales. Si hay dudas sobre si una operación concreta cumple los requisitos, conviene consultarlo con un asesor fiscal antes de vender, ya que la exención no se aplica de oficio: hay que hacerlo constar correctamente en la declaración de la renta del ejercicio en que se produce la venta.</p>