Fianza del alquiler: cuánto es, cómo se deposita y cuándo se recupera
<p>Al firmar un contrato de alquiler, la fianza es una de las cantidades que casi siempre se piden por adelantado. Aunque en la práctica se confunde a veces con otras garantías (aval, depósito adicional, seguro de impago), la fianza legal tiene un importe y un régimen muy concretos que fija la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).</p>
<h2>Cuánto es la fianza legal</h2>
<p>El artículo 36 de la LAU establece dos importes según el uso del inmueble:</p>
<ul>
<li><strong>Vivienda habitual:</strong> una mensualidad de renta.</li>
<li><strong>Uso distinto de vivienda</strong> (locales, oficinas, negocios): dos mensualidades de renta.</li>
</ul>
<p>Este importe es obligatorio y no puede sustituirse por otra garantía, aunque las partes sí pueden pactar garantías adicionales (un aval bancario, más mensualidades de depósito o un seguro de impagos) si así lo acuerdan en el contrato.</p>
<h2>Cómo se gestiona el depósito</h2>
<p>La fianza la recibe el propietario al firmar el contrato. En Andalucía, hasta el 24 de enero de 2026 existía además la obligación de depositar ese importe ante la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA); ese trámite ha desaparecido para los contratos firmados a partir de esa fecha, por lo que ahora la fianza se gestiona directamente entre propietario e inquilino. Sea cual sea el caso, conviene dejar constancia por escrito en el propio contrato del importe entregado y de las condiciones para su devolución.</p>
<h2>Cuándo se recupera</h2>
<p>La fianza debe devolverse al finalizar el contrato, una vez entregadas las llaves y comprobado el estado de la vivienda. Si el propietario no la devuelve en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, la LAU establece que esa cantidad empieza a devengar el interés legal del dinero a favor del inquilino.</p>
<h2>Cuándo se puede retener, total o parcialmente</h2>
<p>El propietario puede descontar de la fianza el importe de rentas pendientes de pago o de daños que excedan el desgaste por uso normal del inmueble. Para evitar discrepancias en este punto, es muy recomendable elaborar un inventario o reportaje fotográfico fechado tanto al entrar como al salir de la vivienda, de forma que quede constancia del estado real en cada momento.</p>