Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en la hipoteca: quién lo paga hoy

<p>El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD, conocido también simplemente como AJD) es uno de los que más confusión genera al comprar una vivienda, sobre todo cuando de por medio hay una hipoteca. La buena noticia es que, desde hace varios años, la norma es clara.</p>

<h2>Qué grava exactamente el IAJD</h2>

<p>El IAJD es un impuesto autonómico que recae sobre determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos con contenido económico que se inscriben en un registro público. En una compraventa de vivienda pueden generarse, en realidad, dos hechos imponibles distintos: el de la propia escritura de compraventa (cuando está sujeta a IVA, por ejemplo en vivienda nueva) y el de la escritura de préstamo hipotecario, que es un documento aparte.</p>

<h2>Quién paga el IAJD de la hipoteca</h2>

<p>Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018, en noviembre de 2018, el sujeto pasivo del IAJD en la constitución de préstamos con garantía hipotecaria es la entidad financiera, no la persona que pide el préstamo. La justificación legal es que el banco es quien se beneficia de la garantía hipotecaria que se inscribe en el Registro de la Propiedad, y por tanto es quien debe asumir este impuesto. Este cambio llegó después de varios pronunciamientos judiciales contradictorios sobre la cuestión, y desde entonces la ley lo deja explícito.</p>

<p>En la práctica, esto significa que si pides una hipoteca para comprar tu vivienda, no debes incluir el IAJD del préstamo entre los gastos que vas a asumir tú como prestatario: ese coste corresponde al banco.</p>

<h2>Cuándo sí paga el comprador un IAJD</h2>

<p>La confusión suele venir porque el IAJD de la hipoteca no es el único que puede aparecer en una operación. Si compras una vivienda nueva directamente a un promotor, esa compraventa tributa por IVA en lugar de por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y las escrituras sujetas a IVA también llevan aparejado un IAJD sobre el propio documento de compraventa. En ese caso, el sujeto pasivo de ese IAJD sí es el comprador, igual que ocurre con otros actos notariales al margen del préstamo (por ejemplo, una escritura de obra nueva o una división horizontal).</p>

<p>En cambio, si compras una vivienda de segunda mano, la operación tributa por ITP (no por IVA ni IAJD), por lo que ese impuesto en concreto no entra en juego en la compraventa en sí; solo podría aparecer, como se ha explicado, en la escritura de préstamo hipotecario, y ahí lo paga el banco.</p>

<h2>Qué otros gastos de la hipoteca sigue pagando el cliente</h2>

<p>Que el banco asuma el IAJD no significa que la hipoteca salga gratis en materia de gastos. Como norma general, y salvo que la entidad ofrezca condiciones distintas, el cliente suele seguir asumiendo su propia tasación del inmueble y, en función de lo pactado en el contrato, determinadas comisiones. Los aranceles de notaría y registro derivados de la escritura de préstamo, y la gestoría que tramita la liquidación de impuestos y la inscripción, corresponden también al banco desde la misma reforma de 2018. Conviene siempre pedir a la entidad un desglose claro de qué gastos de hipoteca te va a repercutir antes de firmar, porque pueden variar de una oferta a otra.</p>

<h2>En resumen</h2>

<p>Si firmas una hipoteca para comprar tu vivienda, el IAJD de esa escritura de préstamo lo paga el banco. Si además compras una vivienda nueva sujeta a IVA, existe un IAJD distinto sobre la compraventa que sí corresponde al comprador. Tenerlo claro te ayuda a entender el desglose de gastos que te presente la notaría o la gestoría antes de la firma.</p>