La plusvalía municipal al vender una vivienda: qué es y quién debe pagarla

<p>Cuando se vende una vivienda, además del IRPF por la ganancia patrimonial y de otros gastos de la operación, aparece un impuesto municipal que genera muchas dudas por su nombre técnico: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como "plusvalía municipal". Te explicamos qué grava, quién debe pagarlo y cómo se calcula en 2026.</p>

<h2>Qué grava exactamente</h2>

<p>La plusvalía municipal no tributa por la vivienda en su conjunto, sino por el incremento de valor que ha experimentado el suelo urbano desde que se adquirió hasta que se transmite. Se paga en compraventas, pero también en herencias y donaciones de inmuebles urbanos. Lo gestiona cada ayuntamiento, por lo que las ordenanzas fiscales (coeficientes y tipo de gravamen aplicable) varían de un municipio a otro dentro de la propia provincia de Cádiz.</p>

<h2>Quién está obligado a pagarla</h2>

<p>En una compraventa, el sujeto pasivo es, con carácter general, la parte vendedora. La excepción se da cuando el vendedor es una persona física no residente en España: en ese caso, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente, es decir, es quien debe liquidar el impuesto ante el ayuntamiento (sin perjuicio de que luego pueda repercutirlo al vendedor). En herencias y donaciones, paga quien recibe el inmueble.</p>

<h2>Cómo se calcula: dos métodos a elegir</h2>

<p>Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma aprobada por el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede optar por el método que le resulte más favorable:</p>

<p><strong>Método objetivo:</strong> se toma el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y se le aplica un coeficiente en función de los años transcurridos desde la compra, coeficiente que aprueba y actualiza cada ayuntamiento dentro de los límites máximos que fija la ley. Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen municipal, que no puede superar el 30%.</p>

<p><strong>Método de plusvalía real:</strong> se compara el precio de compra con el precio de venta (referido solo a la parte del valor que corresponde al suelo, no a la construcción) y se calcula el impuesto sobre esa ganancia efectiva. Si esta cantidad sale más baja que la del método objetivo, el contribuyente tiene derecho a que se le aplique.</p>

<h2>Cuándo no hay que pagar nada</h2>

<p>Si se demuestra que no ha existido incremento de valor del terreno —por ejemplo, se vende por un precio igual o inferior al de compra—, la operación queda no sujeta al impuesto. Es imprescindible poder acreditarlo (escrituras de compra y de venta) y, según el ayuntamiento, puede ser necesario presentar igualmente la declaración solicitando la no sujeción, en lugar de limitarse a no pagar.</p>

<h2>Plazos para declararla</h2>

<p>El plazo general para autoliquidar o declarar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura en compraventas y donaciones, y de seis meses (prorrogables a un año) desde el fallecimiento en el caso de herencias. Cada ayuntamiento de la provincia tiene su propia oficina o sede electrónica para tramitarlo, así que conviene confirmar el procedimiento concreto en el consistorio donde esté ubicado el inmueble antes de que venza el plazo.</p>