Derecho de retracto arrendaticio: qué pasa si el propietario vende la vivienda alquilada

<p>Es una situación habitual: un propietario decide vender una vivienda que tiene alquilada, o un inquilino se entera de que su casero ha puesto el piso en venta. En ambos casos conviene conocer los derechos de tanteo y retracto que reconoce la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), porque pueden condicionar cómo y a quién se vende la vivienda.</p>

<h2>Qué son el tanteo y el retracto</h2>

<p>El tanteo es el derecho del inquilino a comprar la vivienda con preferencia frente a terceros, en las mismas condiciones en que el propietario proyecta venderla, antes de que la venta se formalice. El retracto es el derecho equivalente pero posterior: si la vivienda se vende sin que el inquilino haya podido ejercer el tanteo (porque no se le notificó correctamente o se le ocultaron las condiciones reales), puede subrogarse en el lugar del comprador dentro de un plazo determinado.</p>

<h2>Cuándo tiene el inquilino este derecho</h2>

<p>Para que exista este derecho de adquisición preferente deben darse varias condiciones: que se trate de un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la LAU, que el contrato esté vigente en el momento de la venta, que la transmisión sea a título oneroso (una compraventa, no una herencia o una donación) y que las partes no hayan excluido válidamente estos derechos en el propio contrato de alquiler, algo que la ley permite pactar expresamente.</p>

<h2>Cuándo no se aplica</h2>

<p>La LAU excluye el tanteo y el retracto cuando la vivienda se vende junto con el resto de las del edificio, como conjunto, a un mismo comprador. También queda fuera de este derecho la transmisión por herencia o legado y la donación. Por eso, antes de dar por hecho que existe este derecho conviene revisar tanto el tipo de operación como lo pactado en el contrato de arrendamiento.</p>

<h2>Plazos y forma de notificación</h2>

<p>Si el propietario quiere vender, debe notificar de forma fehaciente al inquilino el precio y las condiciones esenciales de la transmisión proyectada, utilizando un medio que deje constancia de la recepción (burofax, por ejemplo). A partir de esa notificación, el inquilino dispone de treinta días naturales para ejercer el tanteo. Si la vivienda se vende sin esa notificación previa, o en condiciones distintas a las comunicadas, el inquilino puede ejercer el retracto en el plazo de treinta días naturales desde que tiene conocimiento de la venta.</p>

<h2>Qué conviene hacer</h2>

<p>Si vas a vender una vivienda alquilada, revisa primero el contrato: comprueba si el tanteo y el retracto están excluidos expresamente y, si no lo están, prepara la notificación fehaciente antes de firmar nada con un tercero. Si eres inquilino y te enteras de que tu vivienda está en venta, pide por escrito las condiciones de la operación: tienes derecho a conocerlas y, en su caso, a igualarlas dentro del plazo legal.</p>